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昔日“百强房企”落幕得出2个启示,楼市是否将进入下行期

【今日热点网】

文校长

昔日“百强房企”,最终落下帷幕。

进入今年以来,楼市可谓跌宕起伏。一系列调控举措接踵而至,使得许多开发商与炒房客深陷囹圄,楼市的寒冬似乎已经悄悄临近。前不久,位居百强房企前3甲的恒大,身为董事长的许家印豁然卸任。

楼市进入今年以来形势不容乐观,而许家印的卸任离场,意味着楼市的“寒冬”真的已经临近。

许家印的豁然离场,将恒大这架行将就木的老式飞机,交接给一位不是很擅长飞行的老修理师赵长龙手中。赵长龙的上任,导致业界人士议论纷纷,不过就恒大当前的现状而言,赵长龙的确是再合适不过的人选。

许多人都非常困惑,恒大的“落幕”究竟是什么原因所致?在今年上半年的年中报告中恒大曾提到,三道红线负债指标已经完成一条由红转绿,力争在今年下半年,销售业绩再创新绩。

但随后不到三个月的时间内,恒大董事长豁然离场,背后究竟是何原因所致?恒大的落幕,是否意味着楼市将进入下行期?同时得出两个启示。

首先,本该鸣金收兵的恒大,却偏要选择逆势而上。

许家印一直以来都是有勇有谋、敢拼敢干的实业家,恒大的迅速崛起也是因为如此。

早年前恒大不过是位于3线梯队中的小房企,随着许家印的接任,一系列雷厉风行的运营手段应运而生,例如提升企业形象、整合融资上市等。

许家印凭借恒大的提升契机从中赚得盆满钵满,这正是由于“敢拼敢干”的实业精神,使得许家印一度登顶中国富豪榜,与王健林、马云等企业家一样,风光无限。

恒大之所以有如此成就,功劳是否都得益于许家印一人?

答案毋庸置疑是否定的。努力虽是一部分,但更取决于机遇与挑战。如果将一只名不见经传的小狗牵上春晚的舞台,那这条小狗就将变得全国赫赫有名。这就是风口的重要性。

房地产行业崛起前期,许家印迅速站在风口之上。自13年开始,楼市迎来宽松货币政策,加之“去库存”棚改拆迁战略,使得大量资金不断流入楼市。而房地产行业在高负债与高杠杆下迅速崛起,并逐渐成为多数开发商的运营手段,用新债不断代替旧债。

随着棚改拆迁货币化安置2.0时代的到来,人们手中有了更加充裕的资金,拆迁一套房子甚至能够等到相当于3套房子的补偿款,在这种环境的刺激下使得人们的购房需求不断增加。

不仅如此,楼市的利好政策不断出台,首付比例下调、利率下行等举措纷纷出台,楼市红利期也正式由此拉开帷幕。凭借许家印敢拼敢干的性格,站在风口之上带领恒大一路高歌猛进,短短5年时间就带领恒大一跃进入第一梯队,最高时曾被列入中国房企百强榜第二位。

其实在恒大光鲜亮丽的表面,也付出了许多不为人知的代价。恒大的债务规模实则已经不堪重负,虽然楼盘数量遍及全国各地,但负债规模也已经达到空前的地步。牵一发而动全身,一旦债务流出现问题,恒大的整条资金链都将产生连锁反应,出现重大问题。

其次,这场债务风暴最终还是降临。

16年债务流端倪刚刚显露,而直到2020年债务问题才不堪重负,难道在这5年里就没有任何应对措施吗?答案并不是没有纠偏措施,而是他们误判了。

2016年楼市正式进入红利时期,房价一片“欣欣向荣”,迎来普涨,即便是没有任何经济与人口支撑的三四线小城市,在棚改拆迁的带动下房价也迎来快速上涨。许多城市房价在短短几年内甚至上翻几倍不止,

例如燕郊地区,原本平均在5000元/平的房价,凭借楼市的红利优势,硬生生被炒至3.9万元/平,不过好在调控及时,在不到一年时间内房价从3.9万元/平,降至1.7万元/平。

在限购、限贷等一系列调控下,多数开发商与炒房客不堪重负。18年之后,货币融资政策不断收紧,严禁外来资金注入楼市。然而开发商过去快节奏的融资贷款模式,很难适应政策调控下的新环境,当前恒大的融资规模已经达到8000多亿,而负债更是达到1.97万亿。

而真正压垮房企的最后一根稻草,是疫情时代的到来,全球经济几乎停滞不前。为达到快速恢复经济的目的,部分国家纷纷采取货币宽松政策,通过货币来刺激经济复苏,这样一来势必将会受到输入型通胀风险,为防止房企恶意扰乱楼市,三道红线降负债政策应运而生。

三道红线无异于对房企的融资负债情况形成精准打击,例如恒大一类等通过高负债运营的房企,在不堪重负的前提下大肆降价,甚至是变相降价,最终落得如此窘境。

从恒大的例子我们不难发现,部分房价火热的城市已经渐渐进入平稳期,楼市房价之所以迎来下行期,是因为之前房价过高所致,楼市发展最终仍是以健康平稳为主。恒大之所以负债累累,原因在于前中期并不注重现金流发展,企业发展靠高负债与高杠杆运营,而随着调控不断加码,房价遇冷下行,恒大落得今天这步田地实则在情理之中。

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